关于逾期交房/逾期办证违约责任诉讼时效问题的探讨
李女士与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买商品房一套，约定某房地产开发公司在2008年10月31日前将符合约定的商品房交付李女士，逾期交付的，开发公司应自最后交付期限次日起至实际交付之日（实际交付时间为2009年5月10日）起按日向李女士交付房价款万分之二的违约金。2010年11月20日向法院起诉，要求开发公司支付违约金。
开发公司辩称，从2008年11月1日至2010年11月20日，李女士已超过两年未向其主张违约金请求权，该违约金请求权已超过2年诉讼时效，故应驳回李女士的诉讼请求。
评析：
第一种观点认为，违约金诉讼时效的计算应该从合同约定的交房日期之次日起计算，买受人没有在2年时间内主张权利，已经超过了诉讼时效，因此，其主张应予以驳回。
第二种观点认为，逾期交房一直在持续状态，违约金的诉讼时效起算应当是从实际交房日之次日开始。因为交付房屋后违约状态才固定，所以只要在实际交付房屋之次日后2年时间内都可以主张违约金。
第三种观点认为，违约金的计算应当从起诉之日开始往前推两年，两年以前的已经超过了诉讼时效。因为合同约定了出卖人逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。从起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。
最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：
（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；
（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。
上述第三种观点和韩延斌法官的意见合理的处理了逾期交房或逾期办证违约责任的诉讼时效问题，值得肯定。法院也是据此意见做出了判决。
